房地產(chǎn)，依舊被視作推動國內(nèi)消費復蘇的主要力量。

這一點，正在召開的重要會議，不斷強調。

這一次的政府工作報告，對于樓市的表述，給予了罕見的篇幅：

持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

有人給出了總結，“穩(wěn)定樓市股市”是歷史以來首次被寫入政府工作報告。

而且，這一次的表述，沿用了去年年末中央經(jīng)濟工作會議的醒目字眼，“持續(xù)用力”。

這四個字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。

那么，怎么持續(xù)用力？3月9日，住建部部長倪虹給出了明確解釋，會同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩(wěn)住樓市，主要從四個方面發(fā)力：

一、鞏固政策組合拳效果。

二、努力實施城中村和危舊房改造。

三、推進收購存量商品

利好要來

這幾大舉措，或者可以理解為針對樓市的大利好，將會貫穿整個2025年，意味著，2025年仍會是救市大年。

當然，救市力度如何，主要看市場企穩(wěn)水平和趨勢。

下面將展開逐一分析四大舉措的內(nèi)容和目的。

第一，鞏固政策組合拳效果，旨在釋放需求。

這一條，旨在告訴我們，針對去年四季度以來的大力度救市所取得的效果，中央會已經(jīng)在政策工具箱中儲備了措施，來守護果實。

以我所在的深圳來說，去年四季度的救市，深圳房地產(chǎn)市場率先響應，且回升速度迅速。

四季度深圳的新房和二手房成交量干拔式上升，最終拉動了其全年成交量。

去年全年，深圳新房網(wǎng)簽量超越了2023年。

來源：每日樓市早讀

二手房，回暖勢頭更加明顯。

網(wǎng)簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

最終拉動其二手房成交量創(chuàng)下2021年以來新高。

來源：每日樓市早讀

進入2025年，包括廣州在內(nèi)的一線城市，成交量企穩(wěn)趨勢沒有改變。

如果接下來的市場，仍延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，可能不會用到。但如果市場再次調頭轉向，一批措施將會出臺。

市場預測，如果市場再次變冷，那么京滬外環(huán)的限購將可能會被取消。深圳核心區(qū)的限購措施，會進一步放松乃至取消。

此外，降息、減稅、增貸措施也會到來。

由于其他城市基本都放開了限購，所以政策的作用點基本就剩北京、上海、深圳三座城市。

除了鞏固政策組合拳效果，提升需求外，減少供應量也是今年房地產(chǎn)市場的重中之重，第二第三條的目的，就是減少庫存，用專業(yè)術語解釋，就是房地產(chǎn)的供給側改革。

第二，努力實施城中村和危舊房改造，旨在降低庫存同時提升需求。

這一條是過去三年一以貫之的措施。住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實施城市更新以來，已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬個，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。

2023年7月份的國常會上就審議通過了《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。

當時圈定的城中村改造范圍是超大城市和特大城市。

現(xiàn)在，這個邊界已經(jīng)很模糊了，不再固定在超大和特大城市。

去年10月份，住建部強調：

在前期城中村危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續(xù)加

今年，范圍將進一步擴大。

一方面，要在新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。預計核心城市優(yōu)化限購政策、大力推動貨幣化或房票安置城中村改造,將是2025年增加住房需求的重要舉措。

另一方面，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴大到全國地級及以上城市，下一步要繼續(xù)擴大改造范圍；大力推進完整社區(qū)建設，重點聚焦“一老一小”，完善無障礙、適老化配套設施，政府托育服務設施，兒童活動場地等建設。

那么，如何理解城中村改造與減少庫存與提升需求的關系？

按照之前住建部的改造原則，一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

變量就在拆除重建這一部分中。

拆除城中村，必然減少了住房供應。同時增加了市場上的租房和購房需求。當然，有人說重建會彌補回來，但是拆除與重建之間會存在較長時間的空檔，而且拆了以后會不會重建，都還不確定。

第三、推動收購存量商品房，旨在減少庫存。

去年開始，轟轟烈烈的收儲工作展開。

最開始的范圍，雖然沒有明確強調，但主要是直轄市、副省級、省會這些中心城市，以及部分地級市而已。

去年6月份，范圍擴大至縣級市。

住建部召開會議強調：推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

這意味著，收儲工作已經(jīng)從主要城市延伸到了縣和縣級市。

華夏時報針對此發(fā)表的文章，標題就特別醒目，“收購范圍擴大至2884個縣級以上城市”。